O uvođenju poreza na nekretnine govori se već nekoliko godina – prije pet je to pokušao ostvariti tadašnji ministar financija Slavko Linić. Tada je napravljen i nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine. Međutim, nije uveden zbog otpora interesnih skupina i neslaganja u vladajućoj koaliciji. Pod pritiskom Europske komisije, Vlada je početkom 2015. godine aktivirala Linićev model. Budući da je to bila izborna godina, odgodili su realizaciju poreza na nekretnine. Iako se je Domoljubna koalicija zalagala protiv novih poreza, Vlada na Tihomirom Oreškovićem na čelu u sklopu paketa reformi je opet aktualizirala uvođenje poreza na nekretnine. Vlada Andreja Plenkovića je odlučila uvesti taj porez. Početkom ove godine stupio je na snagu Zakon o lokalnim porezima a Odredbe članka 30-40 i 50-51 koje reguliraju porez na nekretnine stupaju na snagu 1. siječnja 2018. godine. No, ipak se zbog reakcija javnosti odlučilo odgoditi uvođenje tog poreza kojeg mnogi vide kao novi, pritom i protuustavan, namet.
Zakon o lokalnim porezima nekretninom smatra stambeni prostor, poslovni prostor, garažni prostor i drugi pomoćni prostori te ostali prostori bez namjene, građevinsko zemljište koje se koristi u svrhu obavljanja djelatnosti i neizgrađeno građevinsko zemljište ako se nalazi unutar građevinskog prostora. Dakle, proširuje se porezna osnovnica u odnosu na komunalnu naknadu.
Što je ustvari porez na nekretnine? Porez na nekretnine je supstitut tri postojeća davanja – komunalne naknade, poreza na kuće za odmor i spomeničke rente. U zadnje vrijeme se često mogu uz porez na nekretnine čuti pojmovi kao što su građevinska renta i doprinos za građenje. Prije par mjeseci je Zakon o komunalnom gospodarenju koji će navedene pojmove definirati prošao javnu raspravu. Prilikom objašnjavanja građevinske rente, bivši ministar graditeljstva Lovro Kuščević je rekao da ona neće biti novo davanje, već je zamjena za postojeći komunalni doprinos koji će također doživjeti preinake.
Po novome, umjesto sadašnjeg komunalnog doprinosa plaćala bi se građevinska renta i doprinos za građenje komunalne infrastrukture. Ministar Kuščević ističe da ta dva javna davanja neće biti veća od sadašnjeg komunalnog doprinosa, a, ako se gradi u prostoru s dobro izgrađenom komunalnom infrastrukturom, ona mogu biti i niža.
U jednoj odredbi prijedloga Zakona stoji da će se građevinska renta plaćati za izgradnju novih objekata, ali i za postojeće nekretnine. Premda to u prijedlogu zakonskog teksta ne piše, bivši ministar graditeljstva Kušević dodao je da će građevinska renta biti jednokratno davanje. Naime, objasnio je da se kod „postojećih nekretnina“ misli na izgrađene nelegalizirane objekte. Hoće li u stvarnosti to biti tako? Jedno od ključnih pitanja je kako će porez na nekretnine utjecati na građane. Što će plaćati netko tko, primjerice, ima stan u gradu u kojem boravi i kuću na selu u okolici tog grada u kojoj ne boravi? Hoće li porez na tu kuću biti veći od sadašnje komunalne naknade? Prilikom određivanja poreza na stambene prostore, množit će se koeficijent dobi, koeficijent stanja, koeficijent namjene, koeficijent zone i vrijednost boda. Vrijednosti navedenih koeficijenata su definirani Zakonom o lokalnim porezima ili Nacrtom prijedloga Odluke o lokalnim porezima Grada Karlovca.
Člankom 38. stavkom 1. Zakona o lokalnim porezima propisani su koeficijenti dobi (Kd) koji ovise o godini izgradnje. Utvrđeni su sljedeći koeficijenti:
- do 1940. godine koeficijent 0,8;
- od 1941. do 1970. godine koeficijent 0,9;
- od 1971. do 1987. godine koeficijent 1;
- od 1988. do 2005. godine koeficijent 1,1;
- od 2006. godine i dalje koeficijent 1,2.
Dok se stavkom 2. članka 38. definira iznimka stavka 1. u kojem stoji da ako je na građevini izvedena rekonstrukcija sukladno propisima o gradnji, koeficijent dobi se utvrđuje prema razdoblju rekonstrukcije. Dakle, rekonstrukcijom se smtra intervencija na objektu za koju je bila potrebna građevinska dozvola. Drugim riječima, zamjena krova ili stolarije smatra se održavanjem a ne rekonstrukcijom te isto ne mijenja koeficijent dobi. Međutim, nigdje nisu navedene korekcije koeficijenta dobi u slučaju više sile. Prema tome bi velika većina vlasnika nekretnina na ratom razorenom području imala koeficijent dobi 1,1 zato što su krajem devedesetih godina 20. stoljeća bili prisiljeni izvesti rekonstrukciju na svojim nekretninama jer su zbog silnih granata morali neke prostore zatvoriti, srušiti ili nadograditi.
Koeficijent stanja iznosi za prosotre koji:
- zbog oštećenja ili nedostataka pojedinih dijelova nisu prikladni za uporabu sukladno svojoj namjeni 0,8;
- su prikladni za upotrebu sukladno svojoj namjeni 1;
- su prikladi za upotrebu sukladno svojoj namjeni i raspolažu dodatnim sadržajima 1,2.
Pod dodatnim sadržajima smatraju se bazeni, sauni i ostali luksuzi. No, budući da u Hrvatskoj ne postoje preduvjeti za masovnu tržištnu procjenu nekretnine, tko će određivati koeficijent stanja i na temelju čega?
Koeficijent namjene ovisi o vrsti nekretnine. Tako za stambeni prostor koji služi za trajno stanovanje i prostor koji koriste neprofitne organizacije koeficijent namjene je 1. Također iznosi 1 za garažni prostor i druge pomoćne prostorije, a na neizgrađeno građevinsko zemljište iznosi 0,5. Međutim, što se točno smatra pomoćnim prostorijama? Iz Grada Karlovca kažu da su ostale pomoćne prostorije ljetne kuhinje, zimski vrtovi, podrumi, zajedničke prostorije u zgradama i drugi zatvoreni prostori. Razne šupe, drvarnice i gospodarske zgrade nisu predmet oporezivanja, osim ako nisu uvedeni u djelatnost. Međutim, to nisu naveli u Nacrtu prijedloga Odluke o lokalnim porezima. A u slučaju da stambeni prostor ne služi za trajno stanovanje te za stambeni prostor koji služi građanima za iznajmljivanje stanova, soba i postelja putnicima i turistima odračunava se koeficijent namjene 2,2.
Oporezivat će se i građevinska zemljišta koja imaju izdan akt o izgradnji koeficijentom namjene 0,5, koeficijentom stanja 1 i koeficijentom dobi 1. Kolika će biti vrijednost boda ili koeficijent zone za građevinsko zemljište nije poznato iz Nacrta prijedloga o Odluke o lokalnim porezima. Građevnim zemljištem u smislu prijedloga Zakona o izmjenama i dopunama zakona o komunalnom gospodarstvu smatra se zemljište koje se nalazi unutar granice građevnog područja naselja, a na kojemu se, u skladu s prostornim planom, mogu graditi građevine za stambene, poslovne, športske ili druge namjene. Oporezivanjem građevinskih zemljišta želi se kvalitetno upravljati prostorom po uzoru na ostale države. No, što ako je neko zemljište sukladno urbanističkom planu građevinsko a do njega nema pristupne ceste? Plaća li se i u tom slučaju porez na to zemljište?
Budući da se neizgrađeno građevinsko zemljište koje se nalazi unutar građevinskog prostora smatra nekretninom na koju se plaća porez, javljaju se dva ključna pitanja:
- Hoće li investitor moći ishoditi uporabnu dozvolu, ako lokalna samouprava nije izvela i ishodila uporabnu dozvolu za potrebnu infrastrukturu?
- Hoće li lokalna samouprava plaćati kompletnu infrastrukturu koja bi mogla služiti većem broju građevinskih čestica, ako vlasnik samo jedne građevinske čestice planira razviti svoj projekt?
Područja zona u Karlovcu su zadržana jednaka kakva su bila i kod komunalne naknade i spomeničke rente. Koeficijenta zone za I. zonu iznosi 1, za II. zonu 0,7, III. zonu 0,5 i IV. zonu 0,3.
U nacrtu Odluke o lokalnim porezima zadržana je i dosadašnja vrijednost boda izražena u godišnjem iznosu od 6,72 kuna po četvornom metru. Dakle, vrijednost boda za 2018. godinu određuje se u visini 6,72 kuna po “kvadratu” obračunske površine nekretnine. Što će reći da u 2019. i narednih godina vrijednost boda može biti i veća. Na upit kako će se tretirati neuređeni tavani iz Grada Karlovca su odgovorili: „Neuređeni tavani koji povremeno služe za spremanje raznih kućnih potrepština ili ljetine ne uračunavaju se u kvadraturu za oporezivanje. Samo tavanski prostori uređeni za stanovanje ili neku drugu stalnu namjenu smatraju se stambenim prostorom i koeficijent namjene za sve stambene i pomoćne objekte je 1“.
U slučaju da jedan porezni obveznik ima više nekretnina, porez na njih će plaćati ovisno o korektivnom faktoru: 1 – 6 odnosno 6 – 12 koji ovisi o tome je li riječ o spomeničkoj renti, stavlja li se nekretnina u najam ili ne i slično. Porezni obveznik koji ima više nekretnina koje su u funkciji za sve njih plaća porez jednak sadašnjoj komunalnoj naknadi. Ako se neki stan daje u najam, ni tada se neće na njega plaćati veći porez, ali samo ako je sklopljen ugovor o najmu.
Tko je porezni obveznik ako je nekretnina napuštena? Ako se ne zna vlasnik nekretnine, poduzet će se predradnje da se dozna tko je vlasnik. A ako ne bude moguće u Hrvatskoj i inozemstvu saznati tko je vlasnik napuštene nekretnine, postavit će se zakonski zastupnik koji će braniti interese vlasnika i ako ni nakon pet godina vlasnik ne bude poznat nekretnina postaje vlasništvo jedinice lokalne samouprave na čijem se području nalazi.
U Gradu Karlovcu na ulazu s Banije u centar grada stoji devastirana palača na obali Kupe u Gajevoj ulici. Navedena nekretnina nacionalizirana je još 1959. godine i već je godinama u postupku utvrđivanja vlasništva. Na palači je zbog zaštite prolaznika u lipnju 2017. godine morala biti napravljena hitna intervencija podupiranja objekta. Budući da je palača već godinama u postupku utvrđivanja vlasništva, sukladno najavama njen interes će braniti zakonski zastupnik kojeg će plaćati Grad Karlovac. Međutim, kako će se Grad Karlovac naplatiti od vlasnika, ako se građevina pod zaštitom Ministarstva kulture uruši prije nego li se utvrdi njen vlasnik? Naime, gradska uprava je spriječila da se ne dogodi tragedija postavljanjem zaštitne skele oko palače koja je prepuštena zubu vremena.
Ako će porez na nekretnine povećati prihode jedinica lokalne samouprave, logičan je zaključak da će smanjiti prihode poreznih obveznika odnosno da porez na nekretnine nije zamjena za komunalnu naknadu kako je najavljivan. Također je za pretpostaviti da će tržište nekretnina uvođenjem poreza na nekretnine dodatno oslabiti ili da će građani prodavati svoje nekretnine u bescjenje samo da bi se rješili poreznog optrećenja. Božidar Kalmeta, dugogodišnji gradonačelnik Zadra iz redova Hrvatske demokratske zajednice, je prije pet godina govorio: “Porez na imovinu udar je na građane koji su desetljećima štedjeli gradeći vikendice. Ljudi u mirovini u njima neće moći uživati jer će ih biti prisiljeni prodavati. Osim njih, porez neće moći plaćati ni vlasnici u prvom redu do mora, u slučaju da se porez bude procjenjivao prema vrijednosti kuća. Tada će ih biti prisiljeni prodavati strancima, i Hrvati, nakon stoljeća onoga što su čuvali, ovoga puta to neće moći sačuvati”. Budući da se uvodi porez na nekretnine u doba masovnog iseljavanja iz Hrvatske, trebalo je barem ogranizirati referendum po tom pitanju.
