Revitalizacija degradiranih gradskih četvrti se donekle može ostvariti i mjerama s područja stambene politike čiji bi cilj trebao biti da osigura uvjete osiguranja prikladnog stanovanja za sve. Zamislite da se u konkretnu, pospanu, gradsku četvrt doseli nova skupina, na primjer mladih obitelji ili studenata, mladih kreativaca. Njihovo prisustvo svakako bi imalo pozitivan utjecaj na društvene promjene, najvjerovatnije bi se u kombinaciji s drugim razvojnim mjerama, koje bi u četvrti provodila lokalna vlast u partnerstvu s mještanima, ta četvrt lagano revitalizirala, što bi onda imalo pozitivan utjecaj na urbani razvoj grada kao cjeline, jer je stambeni fond na degradiranim područjima puno puta u lošem fizičkom stanju, a komunalna infrastruktura daleko od optimalne. Potrebno je na učinkoviti način pristupiti razvojnim pitanjima, kao ulaganjima u fizičku, a i društvenu obnovu, ulagati dakle u zajednicu koja na konkretnom području živi.
Pitanje stanovanja u kontekstu održivog urbanog razvoja uključuje aspekte kao što su energetska učinkovitost, zaštita okoliša, revitalizacija javnih prostora, socijalno uključivanje, borba protiv siromaštva i mnoge druge. Naravno, nacionalna stambena politika, učinkoviti pravni okvir, dakle sustavna rješenja, razvijena sukladno potrebama gradova, općina i ostalih zainteresiranih dionika, su preduvjeti da investicije u urbani razvoj četvrti na način ulaganja u stambeni fond i zajednicu zapravo mogu postati realnost. U ovom članku osvrnuti ćemo se na stambene kooperative kao važne dionike na području socijalne, a i politike urbanog razvoja, pogledati ćemo situaciju na području stambenih zadruga u nekim zemljama Europe gdje stambene zadruge predstavljaju važne dionike u osiguravanju primjerenih stanova za građane te razmisliti kako bismo koncept mogli oživjeti i u kontekstu urbane revitalizacije na našim područjima.
Kako se uz pomoć gradova poboljšava pristup prikladnom stanovanju u Hrvatskoj? Jedinice lokalne samouprave u dugoročni najam kroz natječaje s uvjetima povoljnijim od tržišnih, te kriterijima za prijavitelje, iznajmljuju neprofitne stanove, a moguć je i povoljni otkup stanova po nekim uvjetima – poput „najam za kupnju“ – kroz programe društveno poticane stanogradnje. Prednost kod kupnje takvih stanova od države imaji građani, koji ispunjavaju uvjete natječaja i kupuju stan po prvi put, te jedinice lokalne samouprave koje stanove nadalje iznajmljuju zaštićenim najmoprimcima koji do tada koriste stan u vlasništvu fizičke osobe. Naravno, potražnja za takvim stanovima uvijek je veća od ponude, pa ogroman dio potencijalnih korisnika, koji si ne mogu priuštiti održivo stanovanje, na takav način ne može riješiti svoje stambeno pitanje, a posljedica je i negativan utjecaj na održivi razvoj grada.
Stambene zadruge kao pravne osobe nastaju kroz udruživanje članova, fizičkih osoba, i tako svojim članovima osiguravaju stanove po dostupnim cijenama, nižima od tržišnih. Vrijednosti na kojima se temelji zadružno udruživanje su samopomoć, demokratičnost, samouprava, jednakost, pravednost i solidarnost. Takve zadruge dobro djeluju u nekim zemljama poput Švicarske, Austrije, Francuske i Velike Britanije, gradovi ih smatraju važnim sudionicima rješavanja pitanja na područjima urbanog razvoja u kontekstu osiguravanja dostupnih stanova za njihovo stanovništvo. Po mišljenju poznavatelja zadruge predstavljaju srednji put između čekanja na pomoć države ili kupnje vlastite nekretnine. Po modelu zadruge koja temelji na iznamljivanju stanova svojim članovima, ti članovi sudjeluju u pripremi nacrta stambene zgrade, njezinoj izgradnji, održavanju, upravljanju i ostalim ulaganjima. Stan se iznajmljuje na neodređeno, po fiksnome mjesečnom najmu. Ako član ne plati stanarinu, izgubi pravo na stanovanje i zamjeni ga drugi, o kojem odlučuju zadrugari. Ako član izađe iz zadruge, vrati mu se njegov udio u visini kakvu pokazuje godišnji poslovni izvještaj zadruge. Članovi nemaju vlasniškog prava na stan iako cijeli život prežive u njemu, ali dalje u tim stanovima kao članovi zadruge naravno mogu živjeti i njihova djeca te unuci. Na takav način stanovi mogu biti bolji i veći od onih koje bi si mogli priuštiti za život van zadružnog principa.
Kroz stanarine pokrivaju se tekući troškovi, održavanje i kredit za izgradnju. Takav model dugoročno osigurava nisku stanarinu, a ostale prednosti stambenih zadruga koje djeluju po principu dugoročnog najma su manji troškovi održavanja i ostalih rizika povezanih s vlasništvom zbog udruživanja članova u zadrugu, što članovima uvećava kupovnu moć. Kredit za izgradnju stanova uzima zadruga, članovi zadruge zajedno odlučuju tko može postati član zadruge, koriste se zajednički prostori u zgradi, može postojati zajednička praonica, zajedničke sobe za goste, zajednički društveni prostori i tako dalje. Zapravo članovi zadruge postaju zajednica već prije no što zažive kao susjedi i kroz zadrugu zajedno upravljaju zgradom i njezinim neposrednim okolišem. Uključeni su u procese nacrta zgrade, aktivno participiraju, što vjerovatno za posljedicu može imati pozitivan utjecaj i na njihov odnos do same gradske četvrti i pitanja njezinog prostornog razvoja.
Stanarine u zadružnim stanovima od 20 do 40 postotaka niže su od tržišnih. U Švicarskoj postoji duga tradicija i dobro razrađen sustav uključivanja neprofitnih stambenih organizacija u sustav osiguravanja stanova. Po švicarskom modelu zadruga od jedinice lokalne samouprave dobije podršku u obliku jeftinijeg zemljišta, deset posto predstavljaju sredstva članova zadruge i budućih stanara, ostali dio kredita osiguraju zadružne ili komercijalne banke. Osiguravanje kooperativnih stanova podupiru država i gradovi, a i komercijalne te etičke banke. Poseban fond osnovan od strane grada kupuje zemljišta i daje ih u neprofitan najam kooperativama, osigurava garanciju za dio hipotekarnog kredita i kredite s kratkim rokovima za pripreme projekata zadruga. Postoje i gradske subvencije za stanare, izračunane na osnovu prihoda i posebne porezne olakšice za stambene kooperative. U Švicarskoj u gradovima kooperative osiguravaju stanove za oko 20 postotaka stanovnika, ukupno to znaći za pet postotaka svih stanovnika Švicarske. Po izgradnji stanova od strane neprofitnih kooperativa duga tradicija postoji i u Beču, gdje grad podupire neprofitni najam ne samo za ranjive skupine stanovnika nego i za srednju klasu. Grad investitore, puno puta stambene zadruge, odabere na osnovu ponude buduće cijene najma, ekonomičnosti, ekoloških kriterija, arhitekture buduće zgrade i socijalne održivosti zajednice. Odabrani investitor dobiva mogućnost da kupuje zemljište ili dobije pravo na građenje. Veliku pažnju vlast daje kreativnoj arhitekturi i urbanim inovacijama, koje predviđa projekt te prostorima zajednice, koji su predviđeni po projektu stambene zadruge.
S obzirom na situaciju na području stambene politike na našim prostorima, kako u Hrvatskoj, tako i u Sloveniji te ostalim zemljama bivše Jugoslavije, gdje si ljudi sve teže priušte stan, a mladi dugo ostaju živjeti s roditeljima, pripremom okvira za sudjelovanje neprofitnih stambenih organizacija u izgradnji stanova i stvaranje povoljnih uvjeta za njihovo djelovanje od strane gradova, općina i države, možda kroz javno-privatna partnerstva kooperativa i gradova, situacija bi se mogla poboljšati, a špekulacije na tržištu koje donose više cjene mogle bi se ograničiti. U Sloveniji na primjer već postoje poneke stambene zadruge koje šire znanje o modelima izgradnje najamnih stanova te promoviraju postojeće modele, provode razvojne projekte, informiraju i obrazuju ljude o dobrom načinu na koji mogu srediti svoje stambeno pitanje, kontaktiraju s gradovima i državom da bi se što bolje sistemski uredilo područje te tako omogućila izgradnja adekvatnih najamnih stanova koji dopunjavaju tržišnu ponudu.
Stambena kooperativa Tovarna iz Novog Mesta i kroz pomoć bespovratnih sredstava iz fonda Švicarski doprinos podupire informiranje i širenje znanja o modelu stambenih zadruga u Švicarskoj, također stambena zadruga Zadrugator iz sredstava Europskog fonda za regionalni razvoj financira razvoj zadruge, promovira i istražuje različite modele, te motivira buduće članove da se može ostvariti cilj „dostupnih i dostojnih stanove za sve“. Država i lokalne vlasti u zadnjim godinama sve više prepoznaju pozitivne aspekte djelovanja takvih zadruga. Ljubljanski stambeni fond na degradiranom području Rakove jelše u Ljubljani u 2018. godini kroz javni natječaj odabrati će jedno od stambenih zadruga i na tom nerevitaliziranom području sagraditi prvu zadružnu višestambenu zgradu. Razmišlja se u smjeru da bi se za investicije stambenih kooperativa moglo iskoristiti i sredstva financijskih instrumenata za urbani razvoj iz EU fondova, koji se koriste kao povratni oblik pomoći, na primjer dugoročni povoljni krediti. To bi moglo pomoći u razvoju stambene infrastrukture na područjima koje gradovi razvijaju sukladno svojim održivim urbanim strategijama.
Razvoj uvjeta za djelovanje stambenih kooperativa mogao bi doprinijeti dostupnosti stanova za dugoročni i neprofitni najam te tako dopuniti odgovor na potražnju velikog djela populacije, koja svoje stambeno pitanje sada rješava kroz potporu obitelji i/ili skupim nestabilnim tržnim najmom, što smanjuje mogućnost za kvalitetan život širih slojeva ljudi. Možemo držati fige da prvi pilot projekti na našim prostorima donesu dobre rezultate, koji će se uzeti u obzir kod razvoja okoline pogodne za razvoj stambenih neprofitnih organizacija.
